Come calcoliamo le stime
Quartilia mostra due tipi di stima: i prezzi e gli affitti al metro quadro dei 116 quartieri, calcolati ogni settimana dalle fonti, e la stima indicativa di un singolo immobile che calcola Ilari, l'assistente del sito. Qui trovi le formule, i pesi e i coefficienti, che cosa viene da una fonte ufficiale e che cosa è una nostra convenzione.
Prezzi e affitti dei quartieri
Per ogni quartiere stimiamo prezzo di vendita e canone di affitto al metro quadro di abitazioni, box e posti auto e negozi. Ogni stima è la media pesata dei valori delle fonti che hanno un dato per quel quartiere:
stima = Σ (peso × valore) ÷ Σ pesi delle fonti presenti
I pesi si ridividono sulle sole fonti presenti: se una fonte manca, le altre pesano di più in proporzione. Senza nessuna fonte la stima non esiste e il sito scrive «non disponibile»: nessun valore viene imputato o preso dai quartieri vicini.
Fonti e pesi
Caricamento dei pesi delle fonti…
Esempio con valori di fantasia
OMI 3.000 €/m² (peso 0,50), Immobiliare.it 4.000 €/m² (peso 0,25), idealista 5.000 €/m² (peso 0,25): stima = 3.750 €/m², da 3.000 €/m² a 5.000 €/m².
Senza OMI le altre due si ridividono il suo peso: stima = 4.500 €/m², da 4.000 €/m² a 5.000 €/m².
Che cosa misurano le fonti
- OMI, Agenzia delle Entrate. Intervalli minimo–massimo per zona OMI e tipologia, pubblicati ogni semestre: valori di riferimento costruiti dall'Agenzia da compravendite e rilevazioni, non prezzi di singole transazioni. Per ogni zona usiamo il punto medio dell'intervallo nello stato conservativo prevalente; il valore del quartiere è la media delle zone OMI che lo coprono, ponderata con le abitazioni censite dall'ISTAT nelle sezioni di censimento di ciascuna zona (dove il censimento non ne attribuisce, con la superficie della zona dentro il quartiere). Le abitazioni sono quelle della stessa edizione del censimento per tutti i semestri, così le variazioni nel tempo vengono dalle quotazioni e, dove l'Agenzia ridisegna le zone, dai loro perimetri; in rari semestri vecchi un quartiere resta pesato per superficie, perché nessuna zona di quel semestre ha abitazioni censite. Il periodo si scrive sempre come semestre.
- Immobiliare.it e idealista. Prezzi medi richiesti negli annunci, inseriti a mano con la pagina di provenienza (nessuna raccolta automatica dai siti). Sono in genere più alti dei prezzi concordati: non applichiamo correzioni, perché servirebbe un coefficiente esterno documentato.
- Notariato e Tecnocasa. Valori pubblicati per box e posti auto, inseriti a mano: entrano solo nelle stime dei box.
- Community Quartilia. Stime inviate dagli utenti registrati, verificate e pubblicate solo come mediana pesata per affidabilità, arrotondata, con almeno 5 contributori distinti per quartiere, grandezza e mese.
L'intervallo «da … a …»
Accanto a ogni stima con più fonti trovi il valore più basso e il più alto tra le fonti usate: dice quanto le fonti sono in disaccordo, non è un intervallo di confidenza e non descrive la variabilità dei prezzi dentro il quartiere. Con una sola fonte non c'è confronto. Nelle pagine dei quartieri puoi spegnere o accendere le fonti: la stima si ricalcola subito con la stessa formula.
Stima indicativa di un immobile
Quando chiedi a Ilari quanto vale un'abitazione, il calcolo è sempre lo stesso e lo fa il server, non il modello linguistico:
valore indicativo = superficie commerciale × quotazione OMI × prodotto dei coefficienti
La quotazione è il valore centrale dell'intervallo OMI della zona dell'indirizzo, o del punto indicato sulla mappa, per la tipologia dell'abitazione (civile, signorile, villa o villino, economica). Se la zona pubblica un'unica voce «abitazioni» per tutte le tipologie, il valore è la media dei loro valori centrali e minimo e massimo sono gli estremi di tutte: in quel caso non coincide con il punto medio della forchetta. La media del quartiere è solo una riserva, dichiarata. Accanto al valore Ilari riporta sempre la forchetta OMI: minimo e massimo della zona, applicati alla stessa superficie e agli stessi coefficienti. Ogni stima ha una spiegazione riga per riga, con l'origine di ogni passaggio. Se mancano dati obbligatori, Ilari li chiede e domanda se preferisci una stima provvisoria subito, con ipotesi neutre dichiarate una per una, o la stima accurata: la provvisoria è solo orientativa e non si confronta con un prezzo richiesto.
Superficie commerciale
La quotazione OMI è espressa per metro quadro di superficie commerciale, al lordo dei muri, secondo il Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI. Per questo Ilari chiede sempre se i metri che indichi sono calpestabili o commerciali. Una superficie commerciale dichiarata, come negli annunci, si usa com'è e comprende già le pertinenze.
| Componente e origine | Quota |
|---|---|
| Vani, da superficie calpestabileconvenzione Quartilia (rapporto lordo/netto; × 1,12 negli edifici storici in muratura) | × 1,10 |
| Vani, da superficie commerciale dichiaratausata come dichiarata | × 1,00 |
| Balconi e terrazzi comunicantiManuale della Banca Dati Quotazioni OMI | 30% fino a 25 m², 10% oltre |
| Giardinoconvenzione Quartilia | 10% fino a 100 m², 2% oltre |
| Cantinaconvenzione Quartilia | 20% |
| Boxconvenzione Quartilia | 50% |
Coefficienti di merito
Sono convenzioni del modello Quartilia, in linea con le tabelle di coefficienti correttivi della prassi estimativa, non dati ufficiali, e non sono calibrati su compravendite. Il valore base (superficie × quotazione) si moltiplica per il prodotto di tutti i coefficienti.
Piano, con ascensore
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Attico | 1,20 |
| Ultimo piano | 1,10 |
| Piano intermedio (4° o superiore) | 1,05 |
| 2° o 3° piano | 1,00 |
| Piano terra o rialzato | 0,85 |
| Seminterrato | 0,75 |
Piano, senza ascensore
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Piano terra | 1,00 |
| 1° piano | 0,90 |
| 2° piano | 0,85 |
| 3° piano o superiore | 0,65 |
Villino o villa intera (cielo-terra): il coefficiente di piano non si applica.
Stato
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Nuovo o ristrutturato | 1,10 |
| Buono e abitabile | 1,00 |
| Da ristrutturare | 0,80 |
Esposizione
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Esterna panoramica | 1,10 |
| Esterna standard | 1,05 |
| Mista o interna | 1,00 |
| Chiostrina | 0,90 |
Vista monumentale
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Vista monumentale diretta | 1,30 |
| Vista monumentale parziale | 1,10 |
| Vista ordinaria | 1,00 |
| Nessuna vista monumentale | 1,00 |
Luminosità
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Molto luminoso | 1,10 |
| Luminoso | 1,05 |
| Poco luminoso | 0,95 |
| Non specificata | 1,00 |
Riscaldamento
| Caso | Coefficiente |
|---|---|
| Autonomo | 1,05 |
| Centralizzato con contabilizzazione | 1,02 |
| Assente | 0,95 |
| Non specificato | 1,00 |
Collegamenti (dalla posizione, non si chiedono)
| Fermata più vicina | Coefficiente |
|---|---|
| metro o treno entro 300 m | 1,05 |
| metro o treno entro 600 m | 1,03 |
| solo tram o bus principale entro 300 m | 1,01 |
| nessuna delle precedenti, o posizione non nota | 1,00 |
Fermate di metro, treno, tram e bus principali dei dati OpenStreetMap; distanze in linea d'aria.
Risposte sì o no
| Se sì | Coefficiente |
|---|---|
| Zona di pregio (monumenti o strutture che aumentano il valore) | 1,05 |
| Vincolo Belle Arti | 1,25 |
| Vicinanza particolare ai servizi | 1,05 |
| Locato a lungo termine | 0,80 |
| Zona di pregio senza parcheggio né box | 0,92 |
| Zona di pregio senza vista monumentale | 0,92 |
Se no, il coefficiente vale 1,00.
- Esposizione e vista monumentale descrivono la stessa qualità, l'affaccio: con vista diretta (1,30) o parziale (1,10) si applica il più alto dei due coefficienti, mai il prodotto. Il 1,30 della vista diretta è ispirato a uno studio sui prezzi richiesti negli annunci (Immobiliare.it, 2019), non a compravendite.
- La zona di pregio è la risposta alla domanda «Nella zona ci sono monumenti o strutture che ne aumentano il valore?»: Ilari propone i luoghi storici entro 500 m dei dati OpenStreetMap, ma non la deduce mai dal quartiere.
- I dati secondari non dichiarati valgono 1,00 e sono elencati come assunzioni in fondo alla stima. Se il prodotto dei coefficienti supera 1,60 o scende sotto 0,55, la stima lo segnala: coefficienti estremi possono allontanare molto il risultato dal mercato.
- Per box e negozi valgono solo superficie, quotazione OMI della tipologia e stato: i coefficienti delle abitazioni non si applicano.
Prezzo richiesto e scenari
- Se indichi un prezzo richiesto, Ilari dice dove si colloca rispetto alla forchetta (dentro, sopra il massimo o sotto il minimo, di quanto per cento, con la calcolatrice) e scrive la base di ogni percentuale. Non dà giudizi come «affare» o «fregatura» e non suggerisce trattative: riporta il quadro della zona (andamento, rendimento, domanda e offerta) e che cosa servirebbe per un giudizio, a partire da immobili simili venduti di recente.
- Le domande ipotetiche («e se avesse la vista diretta?») si calcolano come scenario separato: il profilo dell'immobile che hai descritto non cambia.
Come verifichiamo le stime
Confrontiamo la serie OMI dei quartieri con l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie (IPAB) di Roma, la serie ufficiale dei prezzi di compravendita della città. Nel confronto del 28/10/2026 (28 semestri, variazioni rispetto allo stesso semestre dell'anno prima) la mediana OMI dei quartieri ha lo stesso segno dell'ISTAT nel 68% dei semestri, varia poco più della metà (deviazioni standard 2,7 e 4,7 punti) e segue l'ISTAT con circa un semestre di ritardo. Ne segue che l'OMI descrive bene la direzione del mercato di Roma e meno la sua velocità.
La media pesata tra più fonti si potrà verificare quando portali, Notariato, Tecnocasa e Community Quartilia avranno dati: servirebbero prezzi di rogito per quartiere, su cui misurare l'errore di ciascuna fonte e calibrare i pesi.
Andamenti e previsioni hanno un metodo a parte: ogni previsione pubblicata ha intervalli all'80% e al 95%, e non si pubblica con meno di 8 osservazioni, con un errore storico troppo alto o con la fonte ferma.
Limiti
- Quartilia è un prototipo sperimentale non commerciale: le stime hanno scopo dimostrativo e non sono perizie.
- Pesi e coefficienti sono convenzioni dichiarate, non calibrate su compravendite.
- Nessuna correzione tra prezzi richiesti negli annunci e prezzi di compravendita; le fonti hanno periodi diversi, senza riallineamento.
- Le quotazioni OMI nei dati del sito non sempre distinguono la tipologia dell'abitazione: per immobili rari o di lusso il modello non è adatto, e un prezzo sopra la forchetta può essere coerente con il mercato.
- Per una valutazione servono compravendite recenti di immobili simili e un sopralluogo professionale.
Licenze e attribuzioni di ogni fonte: Fonti e licenze. Uso dei dati e del sito: Termini d'uso.